徐州市市区前期物业管理招标投标实施细则》（试行）内容解读-凯发k8旗舰厅

《徐州市市区前期物业管理招标投标实施细则》（试行）（以下简称<细则>)自2015年施行以来，国家及地方相继出台《国务院关于第三批取消中指定地方实施行政许可事项的决定》（国发[2017]7号）、《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房[2017]75号）、《徐州市住房保障和房产管理局关于加强物业管理区域划分及备案工作的通知》（徐房发[2016]86号）、《2018年全市物业管理工作推进实施方案》（徐房发[2018]14号）、《2019年全市物业管理工作推进实施方案》（徐住建发（2019）22号）等文件，这些文件涉及取消物业资质作为承接物业管理业务的条件、取消物业服务质量保证金管理办法、以备案物业区域作为招标要件、将前期招标代理工作实行市场化管理等招投标相关内容，这些政策改变使《细则》与现行国家、地方政策相抵触，不再适用于规范目前招投标市场需要，须予以废止。

基于以上原因，我局起草了《徐州市市区前期物业管理招标投标实施办法》，经物业企业、物业专家代表及各区物业科研讨，形成《徐州市市区前期物业管理招标投标实施办法》。对比2015年出台的《细则》，删减、修改了《细则》与现行政策直接相抵触的如下内容：

1、原《细则》中对物业企业资质要求取消。

根据住房城乡建设部办公厅《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房[2017]75号文）一条，各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。如原《细则》中第六条、第七条、二十六条、二十七条、二十八条相关对物业企业资质要求取消。

2、原《细则》中住宅工程质量保修金和物业服务质量保证金内容取消。

2017年底接市政府办公室对《徐州市住房保障和房产管理局关于停止收取并清退住宅工程质量保修金和物业服务质量保证金的请示》的批复意见，我核心已停止收取并已完成清退住宅工程质量保修金和物业服务质量保证金。原《细则》第十六条、第五十二条相关“两金”收取内容取消。

3、原《细则》中市物业行政主管部门内容变更。

根据2018年底市机构改革方案，原徐州市房产管理和住房保障局已撤销，职能并入徐州市住房和城乡建设局，《细则》多处涉及的物业行政主管部门房产局，均修改为：徐州市住房和城乡建设局（简称“市住建局”）。

《细则》除了对以上三条涉及内容须进行修改外，根据近几年新的物业相关文件精神，《细则》也提出以下新内容。

1、《细则》建议更名为《办法》

原《徐州市市区前期物业管理招标投标实施细则》改为《徐州市市区前期物业管理招标投标实施办法》，因我市尚无前期物业管理招标投标实施办法。

2、全市统一招投标平台。

根据原房产局《2018年全市物业管理工作推进实施方案》(徐房发[2018]14号文)文件精神，徐州市物业管理核心建立全市统一的前期物业管理招投标服务平台，《细则》条款提出新建项目招标人选聘物业企业提倡通过招投标平台，并通过平台使用规范招投标活动中招标人、投标人、代理机构、评标专家的前期物业管理招投标行为。《讨论稿》也提出了鼓励业主委员会通过招投标平台选聘物业企业，加大推广使用招投标平台的力度。

3、明确、细化各级部门监管职责。

根据徐房发（2018）14号文《2018年全市物业管理工作推进实施方案》、徐住建发（2019）22号文徐州住建局《2019年全市物业管理工作推进实施方案》，《细则》明确徐州市住房和城乡建设局是我市前期物业管理招标投标活动的行政主管部门，徐州市物业管理核心做好招标投标监督管理工作，各区物业管理主管部门按职责分工做好辖区内物业管理项目招投标日常监督管理工作。

4、完善物业招标代理机构市场化管理。

为严格执行市政府《关于开展从事行政审批涉及的中介服务事业单位剥离中介服务职能的通知》（徐编办[2017]403号文)，实施中介服务职能工作的剥离,《细则》从招标、投标、开标评标各条款理顺市物管核心和招标代理机构的工作职责和工作范围。

5、物业管理区域划分备案作为招标必要件。

近几年我市因为物业管理区域问题引发的共用设施设备管理、业委会无法成立等问题的纠纷不断。《细则》提出前期物业管理招标应当以区物业管理行政主管部门备案的物业管理区域范围进行，一个物业管理区域内，由一个物业服务企业实施管理。

6、增加建设单位重新选聘前期物业服务企业程序内容。

对于已部分上房、业主大会尚未成立，前期物业服务合同已依法终止和解除的前期物业物业项目，为了保证建设单位重新选聘前期物业服务企业的流程的公开、公正、公平，防范物业项目后续产生纠纷，《细则》规范了重新选聘的具体程序和要求。

7、建立全市物业管理招标投标信用管理制度。

为了进一步加大对物业管理招投标活动中各方主体的监管，建议物业行政主管部门对招标人、投标人、招标代理机构及评标专家在招标投标活动中的相关诚信信息，及物业服务企业在已中标项目中投标文件、服务合同的履行情况、项目经理履职情况，纳入本市物业管理招标投标信用体系，如有违规，予以通报、处理。

《细则》五十九个条款中三十九个条进行修改，并增补二个新条款。

注明：转载于徐州市住房和城乡建设局，仅用于我公司网站使用